在我国法律制度框架下,土地与房屋分别为独立的特定物,各自可产生相互独立的物权,因此,在不同的民事主体各自就土地及地上房屋分别办理了不动产权登记的情况下,各自分别就两个独立的物依法享有独立的物权,不违反“一物一权”的原则,即使登记有先后,也不会产生后登记的物权消灭前登记物权的效力。

虽然《民法典》第三百五十六条及第三百五十七条确立了“房随地走”“地随房走”的原则,但笔者认为从文义解释来看,上述规定应理解为在房屋所有权人与土地使用权人一致的情况下,“房随地走”“地随房走”,并非要求房屋所有权人与土地使用权人必须一致。

虽然在房屋与土地各自为独立物的前提下,房屋所有权与土地使用权各自独立存在,逻辑上不存在冲突,但是在实际操作中,房屋所有权的行使需在物理上以占用他人土地为前提,而若要行使土地使用权,首先务必先排除他人房屋所有权,可见在这种情况下,房屋所有权与土地使用权必然存在冲突。

所以,在逻辑推理上得出房屋所有权与土地使用权各自独立存在的结论,对土地使用权人并无任何现实意义。

就该冲突之解决,深圳中院某判例认为,应当将两者的性质区分开来,土地使用权证是对土地用益物权归属的确认,房产所有权证则是确认房产所有权的凭证,二者确认的权利对象不同,当房屋未进行不动产统一登记,且土地使用证与房产所有权证记载权利主体不一致时,应以房产所有权证作为认定房屋权利人的依据。但是,判例未言及土地使用权人的权利如何保护、实现的问题。

就房屋所有权人与土地使用权人不一致的冲突,笔者认为应由双方协商解决,由一方对另一方折价补偿,由补偿方成为房屋与土地的物权人。双方协商不成的,应由房屋所有权人取得土地使用权,但需按土地市场价值对土地使用权人进行折价补偿,此是基于房屋依附于土地,房屋所有权人对房屋的使用以对土地占有使用为前提,而土地使用权人对土地的使用并不必然需以存有地上房屋为前提,从尽可能发挥物的使用功能、避免社会资源浪费的角度出发最合适的方式。

在城市更新或土地整备利益统筹等旧改活动中,如发现存在土地使用权证与房屋所有权证证载权利人不一致的情况,虽然房屋所有权人以房屋所有权证载权利人为准的观点得到法院支持的可能性更大,但是,从降低法律风险的角度来看,为避免争议,笔者建议:开发商协调土地使用权人与房屋所有权人协商解决争议,通过补偿的方式理清所有经济利益关系,并让土地使用权人出具相关放弃权益声明。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

《深圳经济特区房地产登记条例》第五条 不动产权属证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。登记机构对申请人申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权利,颁发不动产权属证书。

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